شراء عقار في إسبانيا لغير المقيمين: المخاطر القانونية التي يجب تجنبها

تفتخر إسبانيا بواحد من أكثر أسواق العقارات جاذبية في أوروبا، حيث اجتذبت آلاف المشترين الأجانب على مر السنين من المملكة المتحدة والولايات المتحدة وشمال أوروبا.

مع ذلك، ينطوي شراء عقار في بلد أجنبي على بيئة قانونية غير مألوفة. ففي إسبانيا، لا يحمي كاتب العدل مصالحك، بل يضمن فقط استيفاء الشروط القانونية للبيع شكليًا. ويقع على عاتقك (ومحاميك) مسؤولية التأكد من عدم الوقوع في مشكلة كبيرة.

المأزق الأول: إهمال إجراءات العناية الواجبة

لا تدفع أي عربون قبل أن يقوم محامٍ مستقل بإجراء فحص شامل للعقار. ما الذي يبحثون عنه تحديداً؟

• ملاحظة هامة: هل يمتلك البائع العقار بالكامل فعلاً؟ هل هناك أي قيود أو ضرائب غير مدفوعة أو رهونات عقارية مرتبطة بالمنزل؟ تنتقل هذه الديون إلى المالك الجديد.

• الجانب القانوني: هل الإضافة الجميلة على الشرفة قانونية فعلاً؟ في أماكن مثل الأندلس أو جزر البليار، تنتشر الإنشاءات غير القانونية بكثرة. إذا علمت البلدية المحلية بالأمر، فقد تُجبر على هدمها على نفقتك الخاصة.

المأزق الثاني: فخ عقد أراس

عقد الحجز هو وثيقة حجز ملزمة قانونًا. تقوم بتوقيع هذا العقد ودفع عربون (عادةً 10% من سعر الشراء).

إذا تراجعت عن البيع بعد توقيع العقد، ستخسر كامل مبلغ العربون البالغ 10%. أما إذا تراجع البائع، فهو ملزم قانونًا برد ضعف مبلغ العربون.

المأزق الثالث: التقليل من شأن الضرائب

السعر المعروض على موقع Idealista ليس هو التكلفة النهائية. عليك تخصيص مبلغ إضافي يتراوح بين 10% و15% من سعر الشراء لتغطية الضرائب والرسوم.

• ضريبة نقل الملكية (ITP): بالنسبة للعقارات المعاد بيعها، تختلف هذه الضريبة حسب المنطقة (عادةً ما بين 6% و10%).

• ضريبة القيمة المضافة (IVA): بالنسبة للعقارات الجديدة، تبلغ هذه الضريبة 10% ثابتة، بالإضافة إلى رسوم الطوابع (AJD) التي تتراوح بين 1% و1.5%.

• رسوم كاتب العدل والتسجيل: حوالي 1%.

• الرسوم القانونية: عادةً حوالي 1%.

المأزق الرابع: الاستعانة بمحامي وكيل العقارات

يسعى سماسرة العقارات في إسبانيا جاهدين لتحقيق مبيعات سريعة تضمن لهم عمولاتهم. وغالبًا ما يوصون بمحامٍ "ودود" لتسريع الإجراءات. استعن دائمًا بمحامٍ مستقل ونزيه. يعمل المحامي المستقل لصالحك فقط، ولن يتردد في إلغاء الصفقة إذا كان العقار معيبًا قانونيًا.